Witam.
Zapraszam do dyskusji na temat: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie. Co jest lepsze?

Przedstawiam różnice wspólnota/spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska.

Prawa własności.

a) Wspólnota:
- prawo odrębnej własności lokalu.

b) Spółdzielnia:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- prawo odrębnej własności lokalu.

Organa statutowe.

a) Wspólnota:
- zebranie właścicieli
- zarząd

b) Spółdzielnia:
- walne zgromadzenie
- rada nadzorcza (może zostać zastąpiona komisją rewizyjną)
- zarząd
- w spółdzielniach, w których walne zgromadzenie jest zastąpione przez
zebranie przedstawicieli - zebrania grup członkowskich (art. 59).

Uczestnictwo członków w zebraniu/zgromadzeniu i podejmowanie uchwał.

a) Wspólnota:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

b) Spółdzielnia:
1. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
2. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej.
3. Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
4. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej.
5. Protokoły przechowuje zarząd spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie przewidują terminu dłuższego.
6. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.
7. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których pomocy korzysta członek nie są uprawnione do zabierania głosu.
8. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać inną zasadę ustalania liczby głosów przysługujących członkom.
9. Członek spółdzielni niebędący przedstawicielem może uczestniczyć w zebraniu
przedstawicieli bez prawa głosu.

Odpowiedzialność.

a) Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

b) Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Powstawanie (tworzenie).

Wspólnoty powstają z mocy prawa (przymusowo), a spółdzielnię mieszkaniową zakłada się dobrowolnie. W zasobach komunalnych wspólnota powstawała, gdy chociaż jeden lokal został wyodrębniony. Na analogicznej zasadzie powstaje wspólnota w zasobach spółdzielczych, gdzie wspólnotę tworzą: spółdzielnia i właściciele lokali wyodrębionych, którzy zrezygnowali z przynależności do spółdzielni.

Status prawny.

Wspólnota nie ma osobowości prawnej, natomiast spółdzielnia posiada osobowość prawną.
Spółdzielnię "zwykłą" od autentycznej można poznać po jej statucie, to tak ogólnie. W autentycznej spółdzielni - tak prawie jak w wspólnocie - wszystkie decyzje podejmuje walne zgromadzenie członków, zarząd zajmuje się bieżącymi sprawami, a rola rady nadzorczej ogranicza się tylko do czynności czysto rewizyjnych.

Pozdrawiam serdecznie,

Nie bardzo rozumiem problem: czy chodzi o kwestię wyboru, albo to albo tamto : Przecież inne cele ma spółdzielnia a inne wspólnota, jeśli chce się tylko zarządzać nieruchomością, to po co komu spółdzielnia. Jeśli natomiast chce się działać w szerszym zakresie włączając w to działalność gospodarczą, to owszem, można sobie zafundować spółdzielnię.

Temat założyłem po to, aby ludziska wypowiedzieli się co myślą o wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych. Która z tych form organizacyjnych - ich zdaniem - jest lepsza.

Pozdrawiam serdecznie,

Moje doświadczenia w zakresie wspólnoty mieszkaniowej są pozytywne. Zarządzamy jako lokatorzy małą wspólnotą już ponad dziesięć lat i jak się dobrze gospodaruje i wspólnie dogaduje, to naprawdę mogą być efekty. Natomiast nie mam żadnych doświadczeń związanych ze spółdzielniami mieszkaniowymi, wiem, że nie wszyscy członkowie są zadowoleni z zarządzania.
Wracając do wspólnot, ubolewam, że w Zgorzelcu nie ma jakiejś formy organizacyjnej, gdzie członkowie wspólnot mogliby wymieniać doświadczenia i podejmować wspólne inicjatywy.

------------------------------

Wróciłem właśnie z corocznego zebrania wspólnot zarządzanych przez PZN.
Jakie mam doświadczenia z wieloletniej obserwacji zarządzania i świadomosci właścicieli nieruchomości?
Nic się nie zmienia, świadomość większości członków wspólnot jest niezmiennie na poziomie lat ADMowskich. Ludzie oczekują, że ktoś coś za nich załatwi, zadecyduje, nie wiedzą, że ten obowiązek ciąży teraz na nich jako właścicielach. Zarządca powinien robić to, co mu każą wspólnoty i za co mu płacą niemałe pieniądze. Zarządcy natomiast, w dużej mierze, wykorzystują ten poziom wiedzy i jadą 'na starych i wypróbowanych' metodach. Dlatego jest jak jest. Uważam, że poziom świadomości właścicieli, gdyby go w jakiś sposób podnieść, w efekcie mógłby wymusić wzrost standardów świadczonych przez Zarządców usług. Tylko, jak to zrobić? Jak nauczyć właścicieli ich nienowych już praw i sposobów, za pomocą których mogliby więcej wymagać i egzekwować?
Powie ktoś, że sprawa jest skomplikowana i rozbija się o brak środków, Rewitalizacja Miasta także ju się położyła i obiecanki są obecnie bez pokrycia.
Może ktoś ma jakieś pomysły? może stworzyć jakiś program szkolenia i poszukać na to pieniędzy? Tylko, czy ludzie byliby zainteresowani nabywaniem potrzebnej wiedzy?
Myślę, że rzecz jest warta przynajmniej jakiejś podstawowej dyskusji.

Bombas z tego co widać to marne osiągnięcia macie w swojej wspólnocie.
Dużo lubisz pogadać ale mało się to przekłada na czyny.
Jeśli chodzi o formę zarządzania to z pewnością moim zdaniem lepsza jest wspólnota niż spółdzielnia. W tej kwesti mam dobre doświadczenia. Przez okres naszej działalności dość dużo udało nam się zrobić dobrego. Nie bywa to bez przeszkód ale idzie do przodu. Kilkakrotnie proponowałam aby zorganizować spotkania przedstawicieli wspólnot mieszkaniowych żeby można bylo wymienić swoje doświadczenia i poglądy. Kolejna moja propozycja to utworzenie rad osiedlowych, która byłaby łacznikiem między wspólnotami mieszkaniowymi a jednostkami samorządowymi. Obecne nasze Władze miasta w swoich programach przedwyborczych deklarowały się do pomocy i współpracy i na tym się zakończyło.
Wynika z tego że jeśli umiesz liczyć - licz na siebie.
Przykre ale prawdziwe.

a konkretnie? pamiętam z okresu przedwyborczego, że też powtarzałaś podobne kwestie.
zależy jak na to spojrzeć. Sprawa jest złożona i wspólnota wspólnocie nierówna. Ja mogę również powiedzieć, że wasze osiągnięcia są marne, nie? tylko po co? chyba po to, żeby pokazać jaka ta nasza jest dobra na tle innych

bombas
wybory się zakończyły a ja robie swoje.
Właśnie został zakończony kolejny etap prac remontowych naszego bloku.
Podpisana jest umowa na kolejne prace i lada dzień wykonawca wejdzie na roboty.
Już kiedyś pisałam Ci jeśli chcesz się przekonać jak działam to przyjdź i zobacz.
Jeśli chodzi o Twoją wspólnotę to idąc z "busa" widziałam dziurę na Waszym dachu a poza tym znam kilka osób, które tam mieszkają i wiem coś na ten temat.
Życzę powodzenia i więcej czynów. To że ładnie piszesz też kiedyś Ci pisałam ale weź się do pracy.

Zajrzałem tu przez przypadek, temat został zawieszony, choć tu i ówdzie pojawiają się problemy związane ze wspólnotami, ich zarządzaniem, pozyskiwaniem pieniędzy i remontami.
Obserwuję proces uciekania co zamożniejszych obywateli z centrum miasta na jego obrzeża. Ci, którzy pozostają, nie zawsze mają siłę i zasoby, aby wyeksploatowane i przez dziesiątki lat nieremontowane budynki doprowadzić do stanu i użytecznego i estetycznego. Dodając do tego różny przekrój społeczny wspólnot, bezrobocie wielu właścicieli /co jest paradoksem, bo gdzie indziej właściciel jak nie ma kasy, sprzedaje nieruchomość i idzie mieszkać do wynajętego mieszkania /, mamy, co mamy. Wspólnota wspólnocie nierówna, bo różnych mamy właścicieli. Jedni ograniczają wydatki własne kosztem wyższych składek remontowych, inni ustalają minimalną stawkę remontową, bo na większą ich nie stać. Jedni są lepszymi gospodarzami, inni gorszymi.
Praktykowane są dwa modele zarządzania wspólnotami:
- zarządzanie własne, najtańsze, /ew. wydatek na księgową/ ale wymagające od właścicieli własnego wysiłku i wkładu pracy własnej/,
- oddanie zarządzania w ręce profesjonalnych firm /PZN, TBS itp/, droższe, dla leniwych, albo zapracowanych
Moja wspólnota przez dziesięć lat zarządzana była pierwszym sposobem, potem wzięliśmy sobie zarządcę. Ten pierwszy okres to remont klatki schodowej, wymiana rynien, instalacja domofonów i doraźne remonty bieżące. Na tyle nas było stać, przy minimalnej stawce remontowej. Obecnie, od dwóch lat, przy dwukrotnie podnoszonej opłacie remontowej, możemy przymierzyć się do remontu dachu, odsuwając na czas nieokreślony remont elewacji.
Wyobrażałem sobie, że biorąc profesjonalnego zarządcę, wspólnota zarządzana będzie sprawniej, remonty planowane będą automatycznie i zarządca będzie wykazywał więcej inicjatywy i odciąży nas od dotychczasowych obowiązków, bowiem za to właśnie mu płacimy.
Okazuje się, że papierkowe i księgowe sprawy idą w miarę sprawnie /trzeba jednak chodzić do biura i podpisywać faktury/. Gorzej jest ze sprawami technicznymi, dopiero po naszej interwencji Zarządca przysłał rzeczoznawcę, który obejrzał budynek i sporządził protokół, będący podstawą do planu remontów. Domofon wymieniliśmy sami i dziurę w dachu załataliśmy sami.
Takie są nasze dotychczasowe doświadczenia z zarządzania własnego i obcego.
Marzy mi się zarządca, który będzie działał samoczynnie, wg ustalonej procedury i nie będzie go trzeba popychać do większości standardowych, wydawałoby się, czynności.
Miło by mi było, gdyby ktoś jeszcze zechciał podzielić się swoimi doświadczeniami w kwestii zarządzania wspólnotami. Może jakiś Profesjonalny Zarządca się odezwie?

My również korzystamy z pierwszej opcji. Widać światełko w tunelu jeśli chodzi o remont dachu, ale jest bardzo odległe. Po podniesieniu funduszu remontowego przynajmniej na koncie wspólnoty z miesiąca na miesiąc jest coraz większa kwota i to daje nadzieję na lepsze jutro. Niestety jest to kropla w morzu potrzeb.

no właśnie, zaniedbania PRLowskie są tak duże, a przecież wszyscy wtedy płacili także na remonty, których nie było, gdzie wobec tego podziały się nasze pieniądze? Teraz oczekuje się od nas, abyśmy migiem nadrobili to, co nasi poprzednicy spaprali. To państwo zarządzało mieszkaniami, więc, powinno przynajmnie w części poczuwać się do jakiejś rekompensaty
W naszym przypadku, gdyby przynajmniej dbano jako tako o rynny, nie ucierpiałby tynk na elewacji /wystarczy spojrzeć na tego samego typu tynki z tego samego okresu w domkach jednorodzinnych, gdzie przeważnie właściciele bardziej dbali o nieruchomości, tam na ogół wygląda to dużo lepiej/.

Czytając poprzednie teksty dochodzę do wniosku, że oczekujecie drodzy forumowicze aby w pracy wyręczył Was ktoś inny. Tak się nie da. Od chwili wejście zmian w zakresie zarządzania wspólnotami mam zaszczyt pełnić funkcję przewodniczącej naszej wspólnoty.
Nie ukrywam, że nie jest to proste. Zarządzanie powierzyliśmy dla PZN-u.
Pilnie śledzimy każdy ich krok i naszą złotówkę. Egzekwujemy nasze zalecenia. Wiele prac staramy się wykonywać we własnym zakresie oszczędzając w ten sposób pieniądze.
I tym sposobem z wielkim trudem powoli idziemy do przodu.
Zrobiliśmy remont dachu, dociepliliśmy jedną stronę budynku, mamy zrobiony remont klatek schodowych a w tej chwili docieplamy drugą strobę naszego bloku.
To wszystko nie odbyło się bez problemów, ale dzięki zaangażowaniu części mieszkańców
nie oglądając się na część bierną osiągamy zamierzony cel.
Proponowałam żeby utworzyć w naszym mieście Społeczną Radę Wspólnot Mieszkaniowych. Można również organizować konkursy dla wspólnot i nagradzać te, które najlepiej pracują itp.
Do tej pory ogłoszono jeden konkurs, o którym mało kto wie. Informacja jest praktycznie żadna. A zainteresowanie naszych Władz wspólnotami mieszkaniowymi jeszcze gorsze.
Od kilku lat zapraszałam na coroczne zebranie wspólnoty przedstawiciela Burmistrza.
Bywało różnie. Przychodził, posłuchał itp. W tym roku nie przyszedł nikt.
Wniosek więc jeden - RADŹCIE SOBIE SAMI. Powodzenia i wytrwałości.

PS. Ja podzielę się swoimi doświadczeniami i w miarę możliwości pomogę.

A miało być tak pięknie

no, pogratulować, tym bardziej jeśli to efekt wkładu części społecznej działalności
Co do Społecznej Rady Wspólnot Mieszkaniowych, jestem za, to jest dobra droga, aby się z nami liczono, aby świadomość właścicieli się podnosiła i aby w efekcie miasto zyskało na estetyce. Miałem w tym temacie kilka pomysłów, do których można byłoby wrócić.
Co do konkursów, to pamiętam, że co roku oceniane są ogródki przydomowe i podwórka, tylko mało kto o tym wie, nagrody zaś to papierowe dyplomy. Gdyby nadać temu odpowiednią rangę, to - patrz wyżej. Mogłoby to być pierwsze zadanie dla takiej Rady społecznej.

Społeczna Rada Wspólnot myślę, ze to bardzo dobry pomysł. Miejsce, gdzie oprócz zwykłych podpowiedzi, można by uzyskać poradę prawna, wypowiedzieć się na temat projektów uchwał dotyczących m.in. wspólnot, złożyć własne wnioski itp. Jeśli nie będzie wam to przeszkadzać, to z chęcią włączę się w jej organizację. Na początek może to być mała grupa, która zajmie się kwestiami organizacyjnymi. Mogę tu dużo pomóc i zgłaszam swoja gotowość..

Konkurs na najpiękniejszy ogródek i podwórko był ogłoszony 11.06.br przez UM

Kalendarz konkursu:
- Przyjmowanie zgłoszeń do 30 lipca 2007r.
- rozstrzygnięcie konkursu do 30 sierpnia 2007r.
Nagrody:
Organizatorzy przewidują przyznanie nagród finansowych o łącznej wartości 1500zł.
Wysokość nagród:
I miejsce –1000,00zł
II miejsce – 300,00zł
III miejsce – 200,00zł

Dziś zadzwoniłam do UM zadając pytanie o wyniki konkursu / jako, ze nasza wspólnota została zgloszona do udziału/ i Pani udzieliła mi informacji, że z tym trzeba poczekać do końca miesiąca.
Tracę oriętacje czy ja nie umiem czytać tekstu z należytym zrozumieniem, czy ci co obiecują i piszą nie potrafią się wywiązać z danego słowa po raz kolejny wiecznie mają z czymś problemy.

Brawo dla mafioso. Pomysł rzeczywiście znakomity. Podpisuję się obiema rękami.